Cláusula Suelo? Cláusula Techo? Qué puedo hacer? He reclamado una y otra vez pero mi Banco no hace más que dilatar la respuesta…
El Tribunal Supremo en sentencia de mayo de 2013 consideró como causa de nulidad seis supuestos…
- Primero, que el préstamo hipotecario tuviera “apariencia de un contrato de préstamo a interés variable” ahora bien por mucho que bajase el precio del dinero la cuota a pagar siempre es fija.
- Segundo “la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio” del contrato”.
- Tercero, “la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo”, techo que es impensable alcanzar.
- Cuarto, “su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor”.
- Quinto, “la ausencia de simulaciones de escenarios diversos” que reflejen cómo afectan al cliente diferentes comportamientos del euríbor.
- Sexto, la “inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.
LAS CLAUSULAS SUELO/TECHO SON INCLUIDAS EN CONTRATOS DE ADHESIÓN POR LA ENTIDAD BANCARIA A MEROS CONSUMIDORES, SIN CUALIFICACION PROFESIONAL EN EL SECTOR.
Si tenemos una cláusula suelo o tipo mínimo hemos de ejercitar la acción de nulidad de dicha cláusula , la cual constituye una condición general de contratación definida en el art. 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), instrumento legal que materializó en el derecho español la regulación contenida en la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993.
Las mismas se conceptúan como «las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.»
A pesar de una negociación con la entidad bancaria sobre la suma prestada, las cuotas y los plazos de devolución en función del interés fijo o variable, en este tipo de cláusulas concurren los elementos de predisposición y generalidad, al haberse determinado éstas por la propia entidad bancaria, con independencia de la persona del prestatario. Son «cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una
Habitualmente este tipo de cláusulas son incluidas en contratos de adhesión par la entidad bancaria a meros consumidores, sin cualificación profesional en este sector, por lo que ha de tenerse también en cuenta la normativa relativa a la protección del consumidor que el art. 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes Complementarias (LGDCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, concede un concepto de consumidor y de usuario para «las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional», y su art. 4 conceptúa como empresario a estos efectos «toda persona física o jurídica que actúa en el marco de su actividad empresarial o profesional, ya sea pública o privada».
Así conforme al art. 82.1 LGDCU son cláusulas abusivas «todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato», y añade, en el apartado tercero del mismo artículo que «el carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa» y, a continuación, en los arts. 85 a 90 de la citada Ley, se establece un catálogo de condiciones que de estar alguna de ellas incluidas en un contrato celebrado entre un empresario y un consumidor se considerarán abusivas.
Asimismo, el art. 8.2 LCGC señala que, en particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, aquellas que no cumplan los requisitos que relaciona el art. 10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (concreción, claridad, sencillez, buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes etc.), y, en todo caso las definidas en el art. 10 bis) y Disposición Adicional primera. Remisión que, deben entenderse referida, al texto actualmente vigente en dicha materia citado anteriormente.
En el caso de las cláusulas suelo el desequilibro es evidente, se fija una cláusula suelo del x % previsible de todo punto, dado que los tipos de interés tienen una tendencia bajista acusada en el marco de la actual crisis; sin que exista posibilidad real alguna de que los tipos asciendan al alto porcentaje que fijan como techo, ni siquiera a largo plazo.
Es decir, con la excusa de establecer un límite bilateral, se fija un límite mínimo, con altísimas posibilidades de ser rebasado durante un largo periodo de tiempo, y con prácticamente nulas opciones de que se alcance el tope máximo o techo. Lo que nos lleva a una determinación de un límite que perjudica a mi cliente y beneficia al banco; sin contrapartida real que invierta las posiciones y compense el bloqueo que el tipo sufrirá en su descenso. La cláusula es, por ello, absolutamente desproporcionada. Nuria Prieto, le asesorara en una primera consulta gratuita, tratando su caso con la profesionalidad y transparencia que caracteriza nuestros servicios.
Al respecto, el propio Banco de España, en su Informe sobre determinadas cláusulas presentes en los préstamos hipotecarios, incorporado al Boletín Oficial de las Cortes Generales-Senado de 7 de mayo de 2.010, indica que «en todo caso, y sean cuáles sean las causas y explicaciones que subyacen en la determinación de los umbrales o acotaciones, lo cierto es que, en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos. En consecuencia, las acotaciones al alza, pese a alcanzar una parte significativa de la cartera, no tienen, en general virtualidad como mecanismo de protección real y efectiva frente a incrementos de tipos de interés».
Por todo ello, cuanto antes se inicie la anulación de la cláusula, antes se beneficiarán de la reducción de la cuota.